Rédaction août 17-mars 18 , qq corrections, ajouts février-avril 19 cas de Christian / travaux .
Informations fournies sur demande à des associations de défense, journalistes “libres” ..etc.
Résumé
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Le locataire idéal est le locataire riche et mort, comme un bon Suisse!
Cette formule est à l’origine de moi, si vous l’entendez ailleurs , totalement ou partiellement , notamment exprimée par un politicien local, c’est très probablement que l’on me l’a volé .
Introduction
Sous l’article Surpopulation, rubrique abus et avantages ultra-libéraux, j’ai fait mention de l’abus des propriétaires fonciers, banques, assurances et privés qui gonflent les loyers sans justifications qualitatives, mais exploitant au mieux le libre marché pour s’enrichir.
La gestion immobilière est régie par la loi du profit maximal et de l’effort minimal. Toute action qui vise cet objectif est recherchée ou provoquée.
Intervention nulle – Expulsion abusive
Je suis témoin comme beaucoup de locataires des interventions nulles des gérances et propriétaires d’immeubles relativement aux problèmes que rencontre le locataire, témoin également de deux résiliations abusives contestées par les locataires conduisant à des expulsions certaines au printemps et été 2018.
PRÉTEXTES D’EXPULSION
Il faut évidemment un prétexte officiel pour mettre en application une résiliation de bail et les articles de loi étayant les obligations et autres devoirs assez strictes concernant l’usage de l’objet datent pour la plupart des années 50, les tolérances sont nulles.
Les occasions d’avertissement et de menace de résiliation ne manquent pas; les gérants ou propriétaires sont très souvent informés par d’autres locataires ou le service d’immeuble. Moi-même, j’ai reçu un avertissement de résiliation pour avoir entreposé des objets dans un réduit au bas d’escalier de la cave dans un espace absolument inusité et inutile. Malgré avoir informé la gérance que ce dépôt est provisoire et que les objets sont destinés à être débarrassé, les avertissements et la menace sont arrivés assez rapidement. Contrairement aux réponses que j’attendais concernant les bruits nocturnes du voisinage, d’utilisation des salles d’eau et cuisine et d’autres problèmes qui tardaient à venir et ne conduisant jamais à une solution en ma faveur.
La relation de cause à effet n’est pas démontrable, mais déduite; sitôt que vous avez une demande ou annoncez un problème à la gérance, outre le fait que leur réponse ne conduit à aucune solution, à moins de faire intervenir une instance juridique, l’occasion de réplique sous forme d’avertissement et de menace d’expulsion ne manque pas. Et il faut se le garder en mémoire, comme le dit une connaissance, l’immobilier c’est un business comme un autre, régi par le bénéfice maximal et de plus quand les sociétés immobilières (assurances, caisses de pensions…) font des mauvaises affaires bancaires avec de mauvais placements (v. article….) c’est toujours le locataire qui trinque.
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LE CAS DE CHRISTIAN
fin août 18, avec son accord
Christian, locataire dans un appartement 3 pièces de son vieil immeuble des Fauconnières 10 à Lausanne depuis 2000, est le seul qui a continué à payer sa place de parc pendant des années alors que d’autres ont été favorisés. Suite à des événements traumatisants, un burn-out, du mobbing et la perte de sa place de travail, tromperie de sa partenaire et rupture, vol de ses objets de passion, ceci en l’espace de quelques mois, Christian est totalement dévasté. Sa situation financière se détériore, il a du retard dans le paiement de ses loyers, reçoit des rappels, trouve des arrangements, finalement paie les intérêts. La gérance est informée de sa situation, mais menace de résilier le bail. Il finit par être en règle. Il a par ailleurs contesté une augmentation de loyer de la place de parc, se justifiant à son avis par le fait qu’il était le seul à payer un loyer de parc durant une dizaine d’année contrairement aux autres locataires.
De première formation mécanicien, passionné de véhicules, il a 4 voitures auxquelles il tient beaucoup, d’autant plus qu’on lui a volé d’autres véhicules de sport qui lui permettaient de pratiquer une passion en dehors de celle de son travail. Vivant du revenu minimum, sans aide conséquente de sa famille dont la branche de “hauts bourgeois” aurait largement les moyens de lui venir en aide, mais ne bouge pas le doigt. Il essaie coûte que coûte de les garder et de les réparer, concéder petit à petit à l’éventualité d’en vendre quelques unes afin d’améliorer sa situation, retrouver un sens dans un engagement qui le passionne.
Les places de parc sont chères, il dépose deux des quatre dans l’espace de parc de l’immeuble, un en épi devant sa place, l’autre en face de la ruelle privée. Prétendument, pour un retard de paiement, il perd entre temps une place de parc louée pour la quatrième par une propriétaire voisine (la place n’a pas été relouée).
La présence des voitures ne gênent pas le passage, mais sont occasions pour des propriétaires avoisinants et le service de l’immeuble de le dénoncer à la gérance . Il reçoit des contraventions qu’il parvient à payer avec retard, mais les plaintes consécutives finiront par donner par cumul d’infractions, un motif de résiliation du bail pour le printemps 2018.
suite, début 2019
A la date de la visite de la gérance à l’appartement pour notifier l’expulsion en avril 2018, Christian ne se présente pas, il parvient à repousser le délai de trois mois avec une aide juridique, incapable d’accepter l’expulsion perçue comme une dernière atteinte à sa liberté avec l’impossibilité de concevoir le déménagement et la terreur de ne pas savoir où il va se retrouver alors qu’il était autrement bien chez lui. Finalement, après bataille par refus de céder et demande d’aide du service social, il retrouve un appartement grâce à sa mère et l’appui du service social qui lui obtient un autre appartement , – selon le service, premier dispositif expérimental mis en place à Lausanne pour des personnes expulsées qui n’ont autrement aucune autre possibilité que de se retrouver à défaut à l’hôtel.
(Cela dit en passant, le service social paie l’hôtel! Ce qui montre dans quelle mesure le public peut être à la merci du privé et manque cruellement de législation ferme quitte à contraindre les gérances ou qu’il opère par défaut par réseau et piston, – et on a paradoxalement un resserrement progressif du budget social des bénéficiaires, une aberration de la distribution du budget. Faut-il voir l’option hôtel comme un arrangement avec un gérant d’hôtel partenaire du réseau public! Allez sonder… les intérêts comptables et relationnels, naïfs comme nous sommes tous, on découvre toujours des causes premières inattendues…malgré les justifications et règles légales et formelles.
Enfin pour revenir sur le sujet de l’exploitation abusive, la gérance Galland & cie représentant la société propriétaire de son appartement, le Fond interprofessionnel de prévoyance profite des conditions de remise tardive, 3 mois de délai, état poussiéreux de l’appartement, pour exiger environ 30’000 fr de travaux, dommages et intérêts ainsi que frais de justice (17’000fr.- de frais d’avocat). Ils réclament 6 mois de loyer (août 18 au 1er janvier 19), alors que Christian a payé les loyers jusqu’à fin septembre, date d’expulsion forcée. Les loyers supplémentaires selon la juriste chargée de son dossier ne sont pas justifiés, de même que les frais de remise en état de l’appartement qu’il a occupé plus de 20 ans, donc amorti, enfin un montant de 6000 à 10’000 fr.- absolument contestable.
A ce propos, il faut noter que, j’en suis témoin par mon aide au déménagement et nettoyage minimal, depuis le début de son occupation plus de 20 ans, la gérance n’avait effectué aucuns travaux et l’usure était toute normale; donc, selon la loi, les travaux de réfection suite à l’usure normale devraient être à la charge du propriétaire et à mon avis, à quelques détails près, un jour de nettoyage professionnel efficace aurait largement suffi pour le rendre identique au premier jour d’occupation. Le ternissement du papier après tant d’année est tout à fait normal pour un vieil immeuble tel que le sien, à charge du propriétaire.
Par ailleurs, les nouveaux travaux de nettoyage et réfection ont commencé seulement en fin octobre après l’expulsion pour un appartement finalement reloué 1500.- près du double du loyer ancien avec un service minimal. Compte tenu du nouveau loyer et de la vétusté de l’appartement des années 60, 70? juste rafraîchi sans nouvel agencement, les nouvelles locataires ont exigé des travaux supplémentaire qui ont évidemment été effectués par la suite tout en longueur jusqu’à cette année encore en leur présence, avec des dizaines de passages ponctuels d’ouvriers, très certainement pour optimiser les coûts, malgré les promesses de gains à venir avec le nouveau loyer.
Enfin, d’une manière générale la gérance était très pressée d’expulser Christian, on se demande pourquoi? Il y a à tenir compte du fait que les entreprises partenaires sont en vacances au mois d’août…etc., donc il peut y avoir un facteur pécuniaire et une raison pratique parmi d’autres, ce qui explique aussi pourquoi de manière générale il y a une date idéale d’expulsion! Au printemps. (enquête informative à mener ) Mais, ça n’explique de loin absolument pas tout, gérance et société propriétaires ne sont pas dans la même situation que l’épicier du coin. Et Christian continuait à payer le loyer comme d’habitude et depuis deux ans, il était parfaitement “rangé” comme on dit, il aurait très bien pu obtenir une année de plus, si c’était impératif de commencer les travaux au printemps.
Pour revenir à la justification originelle de l’expulsion, la relocation de l’appartement juste remis en état au double du prix prête à sourire, puisque dans la période de litige, lors d’une rencontre pour conciliation avec la gérance et propriétaire par avocat interposé, un membre du parti plaignant avait dit : “l’expulsion … ce n’est pas pour une question d’argent”!!? Alors pourquoi une augmentation assez tardivement annoncée de 900 à 1500.-? Attribuer l’appartement à une connaissance au prix de départ comme entendu de certaines sources et puis finalement envisager une autre option, en raison du retard? Ou encore affaire d’autres mic-macs qui leur font leur belle réputation?
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DISCUSSION
L’enseignement à tirer est qu’une contestation même légalement justifiable peut conduire à une expulsion sitôt que des prétextes s’accumulent. L’alternative à de solides appuis financiers et juridiques est l’infecte hypocrisie, la courbette, le réseau et la conciliation à l’amiable pour des améliorations ou contre toute augmentation de loyer et encore..Pour rappel, l’immobilier c’est un business comme un autre distribué entre des loups aux intérêts parfois divergents…ce qui expliquerait les couacs et le locataire n’est qu’un utilisateur destiné à s’adapter, il n’a quasi aucun droit ou liberté, s’il n’a pas les moyens.
Enfin s’il en avait des moyens, il ne saurait même pas quoi je parle puisqu’il serait dans une autre galaxie; lorsque j’ai rapporté au directeur des travaux (v. ci-dessous ) qu’on entendait depuis toujours, des coups de bélier intenses et violents à l’ouverture de certains robinets employés dans mon immeuble, -la nuit ça réveille à coup sûr, il ne comprenait pas de quoi je parlais? Je lui ai demandé s’il avait déjà vécu dans un appartement, il n’avait apparemment jamais vécu dans un appartement….mais je suppose qu’en génie civile où on apprend la physique poussée liée à la construction et on résout des équations différentielles très complexes, on sait ce que c’est que le coup de bélier, puisqu’il y a même des analphabètes qui savent ce que c’est…A moins que ce ne soit de l’ignorance feinte pour ne pas évoquer des travaux de nettoyage de conduites impropres et légalement condamnables…., il y a toujours eu des travaux de désamiantage, des nettoyages fréquents des conduites d’eau dans l’immeuble.
Enfin, si des professionnels ne prêtent pas attention à des paramètres importants ou fond l’autruche exécutant uniquement ce qu’on demande, que dire des bureaucrates qui ne savent pas de quoi ils parlent, qui se prennent pour des spécialistes et décident de tout!
Enfin pour terminer, sur une perspective socioéconomique, c’est sans compter que bientôt même des moutons “helvétiques” vont finir par d’abord refuser de payer, puis de s’insurger et enfin exiger leur droit (ou un confort en rapport judicieux avec les prestations offertes), – de nos jours de plus en plus de salariés ne parviennent plus à payer leur prime maladie, et comme en Espagne, un jour ils ne payeront en loyer que ce qu’ils pourront payer sans même que la police n’intervienne…
Hélas, à voir le degré de tolérance de nos voisins français, peuple d’anciens révolutionnaires, aujourd’hui seulement râleurs, malgré leur situation désastreuse, qu’espérer des suisses romands… tant que nos dociles moutons peuvent encore bien brouter la tête occupée au sol, les loups auront un avenir encore fleurissant et garanti.
LE CAS DE KARIN
avec son accord, 2018
Karin, allemande aujourd’hui à la retraite, amoureuse et protectrice des chats, habite dans son immeuble depuis plus de 40 ans, elle travaillait non loin de là dans une grande entreprise de l’état de Vaud. Au début locataire d’un studio, elle apprend par une voisine qu’un appartement plus grand dans l’immeuble va être libéré. S’y prenant à l’avance, elle obtient le bail, au détriment d’une autre locataire, Mme Bertin, également intéressée, ce qui constitue le début d’une persécution et tentative de son expulsion de l’immeuble.
Elle a deux chats, un sien et un autre sauvage, adopté de la lisière de la forêt qui jouxte l’immeuble. Ces chats sont habitués à sortir, elle les laisse sortir et les récupère le soir. Mme Bertin qui loge sous son nouvel appartement ne supporte pas qu’elle se trouve souvent dans le jardin et y nourrit ses chats, accroche de la nourriture pour les oiseaux. Avec quelques autres locataires, aussi retraités comme elle, elle constitue une cabale et commence à persécuter Karin. Dénonciation auprès de la gérance avec fausses accusations: dépôt de nourriture dans le jardin à toute heures (K. attend que ses chats aient fini de se nourrir pour ramasser les écuelles, suite aux plaintes de la gérance), dépôts d’ordures, entreposage d’objets encombrant dans la cave (signé abusivement au nom de Karine), tentatives d’intimidation, injures racistes, menace d’expulsion, dépôt de brosse de toilette dans sa boîte aux lettres, plusieurs coups de chapeau reçus un soir dans la pénombre par un locataire, jets de ses habits de buanderie sur le sol …etc.
De multiples plaintes sont adressées à la gérance à son encontre . Karine va devoir engager un avocat, porter plainte contre Bertin, faire cosigner par d’autres locataires une pétition soutenant qu’elle ne dérange pas autrement les locataires et qu’elle ne nourrit plus ses chats à l’extérieur . Mesures qui n’auront pas d’effets, la conciliation avec la gérance est en sa défaveur. Et elle retire sa plainte.
LA GÉRANCE SOUTIENT TOUJOURS L’AUTRE LOCATAIRE en se référant aux faux témoignages de la suissesse et de ses complices, ne mettant pas du tout en cause leur authenticité, mais accablant Karin sur la seule base de la mise en application du règlement relatif aux animaux à l’extérieur de l’immeuble. en 2017 (sauf erreur, information perdue) elle a croisé une assistante de la gérance Mme Christine Mercanton à la migros de Chailly et celle-ci lui a jeté ce propos: “bientôt loin!”.
Dévastée et paralysée, elle n’a pas la force de faire recours et son bail est résilié pour le printemps 2018. Aujourd’hui j’ai constitué avec elle un dossier de charge notamment contre Bertin, envoyé au juge de paix. Le délai de prescription étant passé, le Ministère public n’entre pas en matière. De nouvelles agressions récentes ont donné l’occasion de relancer la justice, cette fois dans les délais.
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TRAVAUX ÉTERNELS ET COÛTEUX, INEFFICIENTS
Vous avez sûrement été témoins de travaux effectués sur des immeubles, travaux coûteux et de durée éternelle. Dans l’article surpopulation, rubrique exiguïté d’espace…, je fais allusion aux travaux de ravalement et de changement de fenêtres commandités par De Rham sur mon ancien immeuble des Allières 2 où des échafaudages ont été posés durant des mois (en tout cas 6, de souvenir) et employés au plus un mois effectif. Une locataire s’est même fait cambrioler en plein jour du fait de la désertion de cet échafaudage. En attendant, la pause d’échafaudage était facturée et aujourd’hui les coûts sont absorbés par les locataires restants qui ne décident évidemment de rien.
Il suffit d’observer l’organisation générale, l’activité des ouvriers, pour certains non qualifiés débarquant d’on ne sait quelle planète, le laxisme de la gérance et propriétaires pour se rendre compte que le travail n’est pas fait au rythme d’une entreprise comme la poste où j’ai travaillé. Le projet n’est certes non facile ( la bonne coordination des corps de métier, certains aspects pratiques, logement éventuel des ouvriers..etc), avec limitation imposée du budget…. Il y aurait des réformes et directives juridiques à imposer, des contraintes légales d’heures d’activité en faveur d’un revenu fixe dépendant uniquement de la finalisation de la prestation, afin qu’il n’y ait pas de temps mort, démotivation, erreurs, désagréments causés aux locataires..etc.. Les arguments évoqués et difficultés apparentes sont en fait souvent des excuses qui masquent la recherche de minimisation du coût dont l’objectif n’est souvent pas atteint (dépassement du budget…) et de roulement des locataires, puisque des projets comparables sont montés et réalisés avec beaucoup de facilité et de rapidité, notamment dans d’autres pays.
La conséquence de cette mauvaise gestion entravée par des mauvais calculs des bureaucrates est donc que les travaux exécutés avec de petits moyens s’étendent et/ou occasionnent des erreurs, coûtent finalement plus que prévu, pénalisent financièrement les locataires qui voient leur loyer futur augmenter ou pour une part se sentent contraints de quitter leur appartement pour retrouver un confort adapté au statut d’avant les travaux avec un surcoût de loyer dans un nouveau logement. Roulement qui rappelle l’obsolescence programmé du marché de certains biens de consommation.
Illustration de durée des travaux interminables Rovéréaz 5 (3 ans, transformations, (assainissement?)..et travaux continus avant et après
Ci-dessous une illustration de durée égale de travaux effectués pour des résultats incomparables. (v. images Rovéréaz 5 et fin de page Pont de Donghai)
Dans un cas, on se retrouve dans un des pays dit le plus développé du monde sur le plan technique et compétences avec un des PIB le plus élevé, dans l’autre dans un pays en voie de développement, où la technologie est encore à l’épreuve, mais qui prouve là sa meilleure efficacité.
Il faut préciser dans le cas ci-dessus, qu’il n’y a eu aucune amélioration de l’isolation phonique intérieure qui demeure parmi l’une des plus exécrable des immeubles lausannois, -dit en passant, lorsque j’ai contacté par écrit une des premières fois la gérance du fait de la mauvaise isolation phonique extérieure et intérieure, combiné aux voisins postés très bruyants qui s’activent la nuit, tout en argumentant qu’on pouvait par exemple entendre un vaporisateur entre toilettes contigües avec indication d’intensité sonore à l’appui, le gérant m’a répondu que le bâtiment était parfaitement dans les normes…., comme menteurs on ne trouve pas mieux, il devait penser aux normes de New Dehli. Je lui ai alors proposé d’échanger d’appartement avec lui rien qu’une semaine…. Réponse protocolaire…etc.
Il n’y a eu également pas de transformation efficace dans le système d’aération (aujourd’hui en plein hiver parfois une colonne d’air glacé peut tomber à la sortie du conduit d’aération dans le kiosque du magasin, vérifiez par vous-même, à droite de la caisse ou demandez aux vendeurs, de l’air glacé parcourt ou des radiations froides s’installent parfois dans les couloirs du 5 et 6ème ét. Enfin il y a des locataires qui y trouvent leur compte, faut aimer l’air frais… nuit et jour)
De plus malgré la nouvelle isolation thermique de la façade, il y a en plus de ce système aberrant, parfois des courants d’air / radiations froides lorsqu’il y a du vent fort ou que plusieurs occupants contigus laissent leur fenêtres ouvertes nuit et jour pour aérer (je prends systématiquement froids vers septembre ou en mars-avril à la coupure du chauffage et les stupides nouveaux stores que je ne ferme pas, n’ont aucune influence sur le vent et courants d’air).
Dire que ces travaux ont été pour une grande part exécutés en vu d’un gain en dépense énergétique, c’est peut-être le seul bâtiment de Lausanne où la proportion de fenêtres ouvertes en imposte est la plus importante, …fumeurs.. bureaux aérés le jour et laissées telles quelles la nuit, à cause des odeurs qui traversent (conduites de ventilation, tuyau d’évacuation sanitaire …), après les nettoyages des bureaux, ou suite aux travaux qui continuent encore, afin notamment d’évacuer des odeurs de revêtement (il y en a tout le temps des travaux, en sus de 3 ans de travaux de ravalement, transformation..), travaux débutant souvent sans aucune information aux locataires…., et les nouvelles boîtes aux lettres sont maintenant grises tendance assorties aux étages Stalag zwei bis sechs et les portes d’entrée grises à la place des blanches sur papier jaune Shining années 70 ! Portes évidemment phoniquement tout aussi mal isolées…
A considérer le coût de ces travaux (isolation thermique de la façade…etc) déclaré à 6,6 M. (30M. avec la nouvelle Migros), on se demande si une nouvelle construction de bonne faction n’aurait pas été plus rentable à long terme en offrant un meilleur confort, quitte à justifier une augmentation de loyer? Mais ça ne serait plus du business… (les nouveaux studios sont à + de 50% plus chers, maintenant agencés, mais sauf erreur sans amélioration de l’isolation phonique qui de toute manière à moins d’être conséquentes et étendue jusqu’aux baies à mon avis ne changerait pas grand chose). Le directeur des travaux, conscient du problème, avait proposé à la Caisse de Pension de la Migros & cie de profiter de l’opportunité des travaux en cours pour pallier au défaut majeur de l’isolation acoustique intérieure, entre autre, mais je vous laisse deviner leur réponse…
Enfin, toute cette m…. commandée par la “Migros”, c’est à dire payée par la plupart d’entre nous….!
Ci-dessous un travail net, propre et rapide!
